Nedvizhimye i dvizhimye veshchi (st.130 GK RF). K nedvizhimym veshcham (nedvizhimoe imushchestvo, nedvizhimost') otnosyatsya zemel'nye uchastki, uchastki nedr, obosoblennye vodnye ob®ekty i vse, chto prochno svyazano s zemlej, to est' ob®ekty, peremeshchenie kotoryh bez sorazmernogo ushcherba ih naznacheniyu nevozmozhno, v tom chisle lesa, mnogoletnie nasazhdeniya, zdaniya, sooruzheniya.
K nedvizhimym veshcham otnosyatsya takzhe podlezhashchie gosudarstvennoj registracii vozdushnye i morskie suda, suda vnutrennego plavaniya, kosmicheskie ob®ekty. Zakonom k nedvizhimym veshcham mozhet byt' otneseno i inoe imushchestvo.
Veshchi, ne otnosyashchiesya k nedvizhimosti, vklyuchaya den'gi i cennye bumagi, priznayutsya dvizhimym imushchestvom, Registraciya prav na dvizhimye veshchi ne trebuetsya, krome sluchaev, ukazannyh v zakone.
Gosudarstvennaya registraciya nedvizhimosti (st.131 GK RF). Pravo sobstvennosti i drugie veshchnye prava na nedvizhimye veshchi, ogranicheniya etih prav, ih vozniknovenie, perehod i prekrashchenie podlezhat gosudarstvennoj registracii v edinom gosudarstvennom reestre uchrezhdeniyami yusticii. Registracii podlezhat: pravo sobstvennosti, pravo hozyajstvennogo vedeniya, pravo operativnogo upravleniya, pravo pozhiznennogo nasleduemogo vladeniya, pravo postoyannogo pol'zovaniya, ipoteka, servituty, a takzhe inye prava v sluchayah, predusmotrennyh GK RF i inymi zakonami.
V sluchayah, predusmotrennyh zakonom, naryadu s gosudarstvennoj registraciej mogut osushchestvlyat'sya special'naya registraciya ili uchet otdel'nyh vidov nedvizhimogo imushchestva.
Organ, osushchestvlyayushchij gosudarstvennuyu registraciyu prav na nedvizhimost' i sdelok s nej, obyazan po hodatajstvu pravoobladatelya udostoverit' proizvedennuyu registraciyu putem vydachi dokumenta o zaregistrirovannom prave ili sdelke libo soversheniem nadpisi na dokumente, predstavlennom dlya registracii.
Organ, osushchestvlyayushchij gosudarstvennuyu registraciyu prav na nedvizhimost' i sdelok s nej, obyazan predostavlyat' informaciyu o proizvedennoj registracii i zaregistrirovannyh pravah lyubomu licu.
Informaciya predostavlyaetsya v lyubom organe, osushchestvlyayushchem registraciyu nedvizhimosti, nezavisimo ot mesta soversheniya registracii...
Uslovie dogovora o tovare (st.455 GK RF). Tovarom po dogovoru kupli-prodazhi mogut byt' lyubye veshchi s soblyudeniem pravil, predusmotrennyh st.129 GK RF.
Dogovor mozhet byt' zaklyuchen na kuplyu-prodazhu tovara, imeyushchegosya v nalichii u prodavca v moment zaklyucheniya dogovora, a takzhe tovara, kotoryj budet sozdan ili priobreten prodavcom v budushchem, esli inoe ne ustanovleno zakonom ili ne vytekaet iz haraktera tovara.
Uslovie dogovora kupli-prodazhi o tovare schitaetsya soglasovannym, esli dogovor pozvolyaet opredelit' naimenovanie i kolichestvo tovara.
Dogovory kupli-prodazhi, trebuyushchie notarial'nogo udostovereniya:
1. Dogovor kupli-prodazhi nedvizhimogo imushchestva (zhilogo doma);
2. Dogovor kupli-prodazhi avtomobilya, motocikla s kolyaskoj.
St.454 GK RF ("Dogovor kupli-prodazhi") reguliruet otnosheniya, svyazannye s realizaciej imushchestva v obmen na vyrazhennuyu v den'gah cenu.
Dogovor kupli-prodazhi: konsensual'nyj, vzaimnyj, vozmezdnyj.
Prodavec obyazan peredat' imushchestvo v sobstvennost' pokupatelya:
"Prodavec obyazan peredat' pokupatelyu tovar, predusmotrennyj dogovorom kupli-prodazhi" (p.1 st.456 GK RF).
Pod peredachej imushchestva priznaetsya ne tol'ko fakticheskoe vruchenie veshchi pokupatelyu, no i drugie dejstviya, svidetel'stvuyushchie ob etom:
"Esli inoe ne predusmotreno dogovorom kupli-prodazhi, prodavec obyazan odnovremenno s peredachej veshchi peredat' pokupatelyu ee prinadlezhnosti, a takzhe otnosyashchiesya k nej dokumenty (tehnicheskij pasport, sertifikat kachestva, instrukciyu po ekspluatacii i t.p.), predusmotrennye zakonom, inymi pravovymi aktami ili dogovorom" p.2 st.456 GK RF).
Peredavaemoe imushchestvo - eto lyubye veshchi, krome iz®yatyh iz grazhdanskogo oborota.
Imushchestvo peredaetsya v sobstvennost', libo v operativnoe upravlenie.
Prodavec - obychno sobstvennik, libo nositel' prava operativnogo upravleniya. V nekotoryh sluchayah prodavec mozhet byt' ne sobstvennik (posrednik, rieltor, broker i t.p.).
Srok ispolneniya obyazannosti peredat' pokupatelyu tovar (st.457 GK RF). Srok ispolneniya prodavcom obyazannosti peredat' tovar pokupatelyu opredelyaetsya dogovorom kupli-prodazhi, a esli dogovor ne pozvolyaet opredelit' etot srok, v sootvetstvii s pravilami, predusmotrennymi st.314 GK RF.
Dogovor kupli-prodazhi priznaetsya zaklyuchennym s usloviem ego ispolneniya k strogo opredelennomu sroku, esli iz dogovora yasno vytekaet, chto pri narushenii sroka ego ispolneniya pokupatel' utrachivaet interes k dogovoru.
Prodavec vprave ispolnyat' takoj dogovor do nastupleniya ili posle istecheniya opredelennogo v nem sroka tol'ko s soglasiya pokupatelya.
Srok ispolneniya obyazatel'stv (st.314 GK RF). Esli obyazatel'stvo predusmatrivaet ili pozvolyaet opredelit' den' ego ispolneniya ili period vremeni, v techenie kotorogo ono dolzhno byt' ispolneno, obyazatel'stvo podlezhit ispolneniyu v etot den' ili, sootvetstvenno, v lyuboj moment v predelah takogo perioda.
V sluchayah, kogda obyazatel'stvo ne predusmatrivaet srok ego ispolneniya i ne soderzhit uslovij, pozvolyayushchih opredelit' etot srok, ono dolzhno byt' ispolneno v razumnyj srok posle vozniknoveniya obyazatel'stv.
Obyazatel'stvo, ne ispolnennoe v razumnyj srok, a ravno obyazatel'stvo, srok ispolneniya kotorogo opredelen momentom vostrebovaniya, dolzhnik obyazan ispolnit' v semidnevnyj srok so dnya pred®yavleniya kreditorom trebovaniya o ego ispolnenii, esli obyazannost' ispolneniya v drugoj srok ne vytekaet iz zakona, inyh pravovyh aktov, uslovij obyazatel'stva, obychaev delovogo oborota ili sushchestva obyazatel'stva.
Moment ispolneniya obyazannosti prodavca peredat' tovar (st.458 GK RF)
"Esli inoe ne predusmotreno dogovorom kupli-prodazhi, obyazannost' prodavca peredat' tovar pokupatelyu schitaetsya ispolnennoj v moment:
- vrucheniya tovara pokupatelyu ili ukazannomu im licu, esli dogovorom predusmotrena obyazannost' prodavca po dostavke tovara;
- predostavleniya tovara v rasporyazhenie pokupatelya, esli tovar dolzhen byt' peredan pokupatelyu ili ukazannomu im licu v meste nahozhdeniya tovara. Tovar schitaetsya predostavlennym v rasporyazhenie pokupatelya, kogda k sroku, predusmotrennomu dogovorom, tovar gotov k peredache v nadlezhashchem meste i pokupatel' v sootvetstvii s usloviyami dogovora osvedomlen o gotovnosti tovara k peredache. Tovar ne priznaetsya gotovym k peredache, esli on ne identificirovan dlya celej dogovora putem markirovki ili inym obrazom.
V sluchayah, kogda iz dogovora kupli-prodazhi ne vytekaet obyazannost' prodavca po dostavke tovara ili peredache tovara v meste ego nahozhdeniya pokupatelyu, obyazannost' prodavca peredat' tovar pokupatelyu schitaetsya ispolnennoj v moment sdachi tovara perevozchiku ili organizacii svyazi dlya dostavki pokupatelyu, esli dogovorom ne predusmotreno inoe".
Vozniknovenie prava sobstvennosti:
1) pokupatel' obyazan prinyat' imushchestvo i peredat' prodavcu opredelennuyu denezhnuyu summu;
2) prinyatie veshchi dolzhno proishodit' v sootvetstvii s usloviyami dogovora;
3) uplata stoimosti (ceny) proishodit odnovremenno s peredachej veshchi pokupatelyu;
4) cena ustanovlena zakonom, libo samim dogovorom kupli-prodazhi.
Poryadok notarial'nogo udostovereniya sdelki
Prezhde chem proizvesti notarial'noe udostoverenie, sostavlyaetsya proekt sdelki.
Prestupaya k notarial'nomu udostovereniyu, notarius udostoveryaet (raz®yasnyaet) storonam smysl i znachenie predostavlennyh emu proektov i proveryaet sootvetstvie ih soderzhaniya dejstvitel'nomu namereniyu storon.
Pri etom proveryaetsya, ne zabluzhdayutsya li storony, otnositel'no kakih-libo uslovij sdelki.
Sleduet tshchatel'no izuchit' proekt sdelki s uchetom ee haraktera, a takzhe vozrasta, kul'turnogo urovnya i yuridicheskoj osvedomlennosti lic, ee sovershayushchih.
Storonam raz®yasnyayutsya vse pravovye normy, otnosyashchiesya k sdelke i ee pravovye posledstviya.
Pered notarial'nym udostovereniem sdelki ustanavlivayut lichnost' storon (pasport, udostoverenie lichnosti oficera).
Zatem proveryaetsya deesposobnost' grazhdan, libo pravosposobnost' yuridicheskih lic.
Esli u notariusa imeyutsya osnovaniya predpolagat', chto kto-libo iz uchastnikov sdelki, vsledstvie dushevnoj bolezni ili slaboumiya, ne mozhet ponimat' znacheniya svoih dejstvij ili rukovodit' imi, a svedenij priznaniya ego nedeesposobnym ne imeetsya, to notarius otkladyvaet sdelku i proveryaet, ne vynosilos' li sudom resheniya o priznanii lica nedeesposobnym, esli takogo resheniya net, to notarius obyazan soobshchit' o svoem predpolozhenii chlenam sem'i, libo organu opeki, libo psihiatru lechebnogo zavedeniya po mestu zhitel'stva, libo prokuroru. Perechislennye lica mogut stavit' pered sudom vopros o priznanii lica ogranichenno ili polnost'yu nedeesposobnym.
V svoej informacii notarius prosit soobshchit' o prinyatom reshenii, v zavisimosti ot kotorogo notarius libo sovershaet sdelku, libo zhdet resheniya suda.
Trebovaniya, pred®yavlyaemye notariusom k predostavlennym po sdelke dokumentam i k storonam, zaklyuchayushchim dogovor
Dogovory, v kotoryh izlagaetsya soderzhanie ob udostoverenii v notarial'nom poryadke, predostavlyayutsya v notarial'nuyu kontoru ne menee chem v dvuh ekzemplyarah, odin iz kotoryh ostaetsya v notarial'noj kontore. Vse ekzemplyary podpisyvayutsya uchastnikami sdelki.
Po zhelaniyu uchastnikov sdelki, kazhdomu iz nih vydaetsya po ekzemplyaru. Vse dokumenty, predostavlyaemye po sdelke, dolzhny legko chitat'sya, ne imet' pomarok i sushchestvennyh ispravlenij, vse ispravleniya dolzhny byt' nadlezhashchim obrazom zavereny.
Perevody, krome podpisi lic, sovershivshih etot perevod, dolzhny soderzhat' familiyu, imya i otchestvo perevodchika, dannye ego pasporta, mesta zhitel'stva i raboty.
Osobennosti prodazhi zhilyh pomeshchenij (st.558 GK RF):
1. Sushchestvennym usloviem dogovora prodazhi zhilogo doma, kvartiry, chasti ~zhilo~go doma ili kvartiry, v kotoryh prozhivayut lica, sohranyayushchie v sootvetstvii s zakonom pravo pol'zovaniya etim zhilym pomeshcheniem posle ego priobreteniya pokupatelem, yavlyaetsya perechen' etih lic s ukazaniem ih prav na pol'zovanie prodavaemym zhilym pomeshcheniem.
2. Dogovor prodazhi zhilogo doma, kvartiry, chasti zhilogo doma ili kvartiry podlezhit gosudarstvennoj registracii i schitaetsya zaklyuchennym s momenta takoj registracii.
ZHiloj dom mozhet byt' predmetom kupli-prodazhi na osnovanii norm grazhdanskogo zakonodatel'stva RF. Dlya dannogo vida sdelok zakonom predusmotrena notarial'naya forma dogovora kupli-prodazhi. Notarial'noe udostoverenie proizvoditsya po mestu nahozhdeniya doma. V teh mestnostyah, gde net notarial'nyh kontor, dogovor udostoveryaetsya organom ispolnitel'noj vlasti, a potom v notarial'noj kontore.
1. Notarial'noe oformlenie - pervaya iz dvuh obyazatel'nyh stadij zaklyucheniya dogovora.
2. Registraciya notarial'no udostoverennogo dogovora v organah mestnoj ispolnitel'noj vlasti - vtoraya obyazatel'naya stadiya.
Dogovor kupli-prodazhi zhilogo doma vstupaet v zakonnuyu silu posle registracii ego v organah mestnoj ispolnitel'noj vlasti. Nesoblyudenie ukazannyh pravil delaet dogovor nedejstvitel'nym.
Normy GK RF obyazuyut prodavca predupredit' pokupatelya o pravah tret'ih lic na prodannuyu veshch'.
Prodavec obyazan:
1. predupredit' pokupatelya o pravah nanimatelya, tak kak dogovor najma sohranyaet silu dlya novogo sobstvennika, t.e. perehoda k nemu prava na imushchestvo - prava nanimatelya sleduyut za imushchestvom;
2. predupredit' pokupatelya o zaloge, tak kak zalozhennoe imushchestvo mozhet byt' istrebovano zalogoderzhatelem u pokupatelya s obrashcheniem na nego vzyskaniya;
3. predupredit' pokupatelya o prave pozhiznennogo pol'zovaniya, tak kak eto pravo, ustanovlennoe, k primeru, zaveshchaniem, sleduet za imushchestvom.
Neispolnenie ustanovlennyh pravil daet pokupatelyu pravo trebovat':
1. umen'sheniya ceny;
2. rastorzheniya dogovora, vozmeshcheniya ubytkov, esli pokupatel' ne schitaet vozmozhnym ispol'zovat' imushchestvo, obremenennoe pravami tret'ih lic.
Prodavec otvechaet pered pokupatelem za gibel', povrezhdenie ili inoe uhudshenie imushchestva, esli eto proizoshlo po ego vine. Dlya sohrannosti imushchestva prodavec mozhet ponesti zatraty, pri etom vozmozhny kak neobhodimye izderzhki, bez kotoryh imushchestvo ne bylo nadlezhashchim obrazom zashchishcheno, tak i izderzhki, kotorye ne byli neobhodimy. Neobhodimye izderzhki pokupatel' obyazan vozmestit'.
Po obshchemu pravilu peredacha imushchestva i oplata proizvodyatsya odnovremenno. Poetomu, esli dogovor ne predusmatrivaet prava pokupatelya, prodavec uderzhivaet imushchestvo do vneseniya pokupnoj ceny.
Vo vseh drugih sluchayah otkaz prodavca ot peredachi imushchestva rassmatrivaetsya kak narushenie dogovora. V etom sluchae pokupatel' vprave:
1. trebovat' peredachi imushchestva v nature, pri etom pokupatelyu vozmeshchayutsya ubytki, prichinennye zaderzhkoj ispolneniya dogovornyh obyazatel'stv prodavcom;
2. otkazat'sya ot dogovora i potrebovat' vozmeshcheniya ubytkov.
Osnovnymi obyazannostyami pokupatelya yavlyayutsya prinyatie i oplata kuplennogo imushchestva. Esli v dogovore ne predusmotreno inoe, oni proizvodyatsya odnovremenno.
Pri narushenii etih obyazannostej prodavec vprave:
1. potrebovat' prinyat' imushchestvo i vyplatit' pokupnuyu cenu, a takzhe vozmestit' ubytki, prichinennye zaderzhkoj ispolneniya;
2. otkazat'sya ot dogovora i trebovat' vozmeshcheniya ubytkov.
Pozhiznennaya renta
Poluchatel' pozhiznennoj renty (st. 596 GK RF):
1. Pozhiznennaya renta mozhet byt' ustanovlena na period zhizni grazhdanina, peredayushchego imushchestvo pod vyplatu renty, libo na period zhizni drugogo ukazannogo im grazhdanina.
2. Dopuskaetsya ustanovlenie pozhiznennoj renty v pol'zu neskol'kih grazhdan, doli kotoryh v prave na poluchenie renty schitayutsya ravnymi, esli inoe ne predusmotreno dogovorom pozhiznennoj renty.
V sluchae smerti odnogo iz poluchatelej renty ego dolya v prave na poluchenie renty perehodit k perezhivshim ego poluchatelyam renty, esli dogovorom pozhiznennoj renty ne predusmotreno inoe, a v sluchae smerti poslednego poluchatelya renty obyazatel'stvo vyplaty renty prekrashchaetsya.
3. Dogovor, ustanavlivayushchij pozhiznennuyu rentu v pol'zu grazhdanina, kotoryj umer k momentu zaklyucheniya dogovora, nichtozhen.
Razmer pozhiznennoj renty (st. 597 GK RF):
1. Pozhiznennaya renta opredelyaetsya v dogovore kak denezhnaya summa, periodicheski vyplachivaemaya poluchatelyu renty v techenie ego zhizni.
2. Razmer pozhiznennoj renty, opredelyaemyj v dogovore, v raschete na mesyac dolzhen byt' ne menee minimal'nogo razmera oplaty truda, ustanovlennogo zakonom, a v sluchayah, predusmotrennyh `stat'ej 318` nastoyashchego Kodeksa, podlezhit uvelicheniyu.
Sroki vyplaty pozhiznennoj renty (st. 598 GK RF):
Esli inoe ne predusmotreno dogovorom pozhiznennoj renty, pozhiznennaya renta vyplachivaetsya po okonchanii kazhdogo kalendarnogo mesyaca.
Rastorzhenie dogovora pozhiznennoj renty po trebovaniyu poluchatelya renty (st. 599 GK RF):
1. V sluchae sushchestvennogo narusheniya dogovora pozhiznennoj renty platel'shchikom renty poluchatel' renty vprave trebovat' ot platel'shchika renty vykupa renty na usloviyah, predusmotrennyh stat'ej 594 nastoyashchego Kodeksa, libo rastorzheniya dogovora i vozmeshcheniya ubytkov.
2. Esli pod vyplatu pozhiznennoj renty kvartira, zhiloj dom ili inoe imushchestvo otchuzhdeny besplatno, poluchatel' renty vprave pri sushchestvennom narushenii dogovora platel'shchikom renty potrebovat' vozvrata etogo imushchestva s zachetom ego stoimosti v schet vykupnoj ceny renty.
Risk sluchajnoj gibeli imushchestva, peredannogo pod vyplatu pozhiznennoj renty (st. 600 GK RF):
Sluchajnaya gibel' ili sluchajnoe povrezhdenie imushchestva, peredannogo pod vyplatu pozhiznennoj renty, ne osvobozhdayut platel'shchika renty ot obyazatel'stva vyplachivat' ee na usloviyah, predusmotrennyh dogovorom pozhiznennoj renty.
OTDELXNYE VIDY SDELOK
DOGOVORY
Dogovor o kuple-prodazhe zhilogo doma. Pri perehode prava sobstvennosti na stroenie i sooruzhenie, vmeste s etimi ob®ektami perehodit i pravo vladeniya ili pravo pol'zovaniya zemel'nym uchastkom v poryadke i na usloviyah, ustanavlivaemom zakonodatel'stvom respublik v sostave RF.
V pol'zovanie, zemel'nye uchastki predostavlyayutsya pod ogorodnichestvo, senokoshenie i vypas skota i dlya drugih celej, predusmotrennyh dejstvuyushchim zakonodatel'stvom. V pozhiznennoe nasleduemoe vladenie zemlya predostavlyaetsya grazhdanam RF dlya: vedeniya krest'yanskogo hozyajstva, vedeniya lichnogo podsobnogo hozyajstva; stroitel'stva i obsluzhivaniya zhilogo doma, sadovodstva i zhivotnovodstva, dachnogo stroitel'stva, v sluchae polucheniya po nasledstvu ili priobreteniya zhilogo doma.
Poryadok nasledovaniya prava vladeniya zemel'nym uchastkom opredelyaetsya zakonodatel'stvom RF i respublik v ee sostave. Pravo vladeniya zemlej udostoveryaetsya gosudarstvennym aktom. Forma gosudarstvennogo akta, poryadok ego registracii i vydachi opredelyayutsya zakonodatel'stvom respublik v sostave RF.
Real'nyj razdel zhilogo doma. Kazhdomu uchastniku obshchej dolevoj sobstvennosti predostavleno pravo trebovat' vydela svoej doli. Vozmozhnost' takogo trebovaniya vytekaet iz prava sobstvennika na rasporyazhenie svoej dolej v obshchem imushchestve, v tom chisle i dolej zhilogo doma. Vydel doli odnomu iz sobstvennikov ne prekrashchaet prava obshchej sobstvennosti dlya ostal'nyh ee uchastnikov. Esli zhe vydela potrebuyut vse uchastniki, obshchaya sobstvennost' podvergaetsya razdelu, vlekushchemu polnoe ee prekrashchenie.
Vydel, po trebovaniyu uchastnika obshchej dolevoj sobstvennosti na zhiloj dom, prinadlezhashchej emu doli, ili razdel doma mezhdu vsemi uchastnikami obshchej dolevoj sobstvennosti, mozhet byt' proizveden sudom v tom sluchae, esli vydelyaemaya dolya sostavlyaet izolirovannuyu chast' doma s otdel'nym vhodom (kvartira), libo imeetsya vozmozhnost' prevratit' etu chast' doma v izolirovannuyu, putem sootvetstvuyushchego pereoborudovaniya.
Pri razdele doma, sud ukazyvaet v reshenii, kakaya izolirovannaya chast' doma konkretno vydelyaetsya i kakuyu dolyu v dome ona sostavlyaet.
Ukazyvaetsya takzhe, kakie podsobnye stroeniya peredayutsya vydelyayushchemusya sobstvenniku. Pri predstavlenii takogo sudebnogo resheniya, v dogovore ob otchuzhdenii ukazyvayutsya: dolya doma, a takzhe konkretnye izolirovannye zhilye pomeshcheniya i podsobnye stroeniya.
Pri nalichii besspornyh otnoshenij mezhdu sobstvennikami, dogovor o real'nom razdele zhilogo doma mozhet byt' udostoveren v notarial'nom poryadke. Dannyj variant dogovora o real'nom razdele doma vozmozhen pri uslovii uzhe imeyushchegosya fakticheskogo razdela doma i sovpadenii ideal'nyh dolej s fakticheski zanimaemoj ploshchad'yu. V bol'shinstve sluchaev, dlya real'nogo razdela zhilogo doma, trebuyutsya neobhodimye pereoborudovaniya, pristrojki. V etih sluchayah dogovor razdela oformlyaetsya pri nalichii sootvetstvuyushchih
razreshenij i posle pereraspredeleniya dolej mezhdu uchastnikami obshchej dolevoj sobstvennosti na dom.Utrachivaetsya pravo preimushchestvennoj pokupki posle prekrashcheniya prava obshchej dolevoj sobstvennosti grazhdan na zhiloj dom, putem ego razdela v sudebnom ili notarial'nom poryadke.
Kuplya-prodazha doli zhilogo doma. Pri otchuzhdenii chasti zhilogo doma v dogovore ukazyvaetsya tol'ko arifmeticheskaya dolya otchuzhdaemoj chasti doma, za isklyucheniem sluchaya, kogda proizveden razdel doma. Mezhdu tem, priobretatelya vsegda interesuet, chto real'no on priobretaet. V svyazi s etim, storonam raz®yasnyaetsya ih pravo opredelit' poryadok pol'zovaniya konkretnymi chastyami doma (kvartirami, etazhami, komnatami, cherdakami, podvalami i dr.), hozyajstvennymi i bytovymi stroeniyami i sooruzheniyami, a takzhe zemel'nym uchastkom. Notarial'no udostoverennoe i zaregistrirovannoe v organah mestnogo samoupravleniya (Byuro tehnicheskoj inventarizacii - BTI) soglashenie o poryadke pol'zovaniya obyazatel'no i dlya lic, vposledstvii priobretayushchih dolyu v obshchej sobstvennosti na etot dom
.Poryadok pol'zovaniya mozhet byt' ukazan v special'nom punkte dogovora, libo izlozhen v samostoyatel'nom dogovore (soglashenii):
- pri nalichii pis'mennogo soglasiya vseh uchastnikov obshchej dolevoj sobstvennosti;
- pri nalichii ranee udostoverennogo dogovora (soglasheniya) mezhdu uchastnikami obshchej dolevoj sobstvennosti o poryadke pol'zovaniya domom, zaregistrirovannogo v BTI;
- kogda imeetsya sudebnoe reshenie o poryadke pol'zovaniya konkretnymi chastyami doma.
Doli pol'zovaniya mogut i ne sootvetstvovat' dolyam v prave obshchej sobstvennosti na dom. V etom sluchae vozmozhno udostoverenie soglasheniya o pol'zovanii, v kotorom mozhet byt' ustanovleno uslovie ob oplate bolee vysokoj doli pol'zovaniya tomu iz sosobstvennikov, za schet kotorogo takoe pol'zovanie osushchestvlyaetsya.
Kuplya-prodazha kooperativnogo zhilogo doma, prinadlezhashchego nesovershennoletnim. Opekun i popechitel', ih suprugi i blizkie rodstvenniki ne vprave sovershat' sdelki s podopechnym, a takzhe ne vprave predstavlyat' lic, nahodyashchihsya u nih pod opekoj i popechitel'stvom, pri zaklyuchenii sdelok ili vedenii sudebnyh del mezhdu podopechnym i suprugom opekuna ili popechitelya i ih blizkimi rodstvennikami.
Sovershenie dogovora dareniya ot imeni podopechnogo ne razreshaetsya.
Opekun ne vprave bez predvaritel'nogo razresheniya organov opeki i popechitel'stva sovershat', a popechitel' davat' soglasie na sovershenie sdelok ot imeni podopechnogo, vyhodyashchih za predely bytovyh. V chastnosti, predvaritel'noe razreshenie organov opeki i popechitel'stva trebuetsya dlya zaklyucheniya dogovorov, podlezhashchih notarial'nomu udostovereniyu, otkaza ot prinadlezhashchih podopechnomu prav, soversheniya razdela imushchestva, obmena zhilyh pomeshchenij i otchuzhdeniya imushchestva.
Organy opeki i popechitel'stva vprave, esli eto vyzyvaetsya neobhodimost'yu zashchity interesov podopechnogo, ogranichit' pravo odnogo iz roditelej ili opekuna rasporyazhat'sya vkladom podopechnogo.
Pravila nastoyashchej stat'i rasprostranyaetsya i na sdelki, zaklyuchaemye roditelyami (usynovitelyami) v kachestve opekunov (popechitelej) svoih nesovershennoletnih detej (st.60 Semejnogo kodeksa RF).
Pereraspredelenie ideal'nyh dolej. Esli v pravoustanavlivayushchem dokumente na dom razmer dolej ne ukazan, libo ukazan nepravil'no (summa arifmeticheskih dolej ne sootvetstvuet edinice), notarius mozhet udostoverit' soglashenie ob ustanovlenii razmera dolej ili ob izmenenii razmera dolej. Krome togo, izmenenie razmera dolej proizvoditsya v svyazi s dopolnitel'nym stroitel'stvom (pristrojka, nadstrojka i t.d.), proizvedennym odnim iz uchastnikov obshchej dolevoj sobstvennosti, ili so snosom chasti zhilogo doma. V etom sluchae notarius istrebuet reshenie sootvetstvuyushchego organa mestnogo samoupravleniya o razreshenii dopolnitel'nogo stroitel'stva ili o snose chasti doma, spravku BTI i, dlya obozreniya, pravoustanavlivayushchij dokument.
Odnovremenno s pereraspredeleniem dolej v soglashenii mozhet byt' opredelen i novyj poryadok pol'zovaniya konkretnymi chastyami doma.
Pri udostoverenii soglasheniya ob ustanovlenii razmera dolej kazhdogo iz uchastnikov obshchej dolevoj sobstvennosti na zhiloj dom, a ravno ob izmenenii razmera dolej, v udostoveritel'noj nadpisi na soglashenii ukazyvaetsya, chto ono podlezhit registracii v mestnom organe samoupravleniya (BTI), osushchestvlyayushchem registraciyu stroeniya. Soglashenie ob ustanovlenii ili izmenenii razmera dolej, oformlennoe putem sostavleniya samostoyatel'nogo dokumenta, priobshchaetsya k pravoustanavlivayushchemu dokumentu.
V sluchae dopolnitel'nogo stroitel'stva (v ustanovlennom zakonom poryadke) hozyajstvennyh i bytovyh stroenij i sooruzhenij ili ih snosa, soglashenie ob izmenenii razmera dolej zhilogo doma ne oformlyaetsya. Uchastnikami obshchej dolevoj sobstvennosti na zhiloj dom v etih sluchayah sleduet rekomendovat' udostoverit' novoe soglashenie o pol'zovanii zhilym domom, hozyajstvennymi i bytovymi stroeniyami i sooruzheniyami.
Dokumenty dlya notarial'nogo udostovereniya kupli-prodazhi zhilogo doma:
1. Vypiska iz Gosudarstvennogo akta.
2. Spravka BTI s ukazaniem inventarizacionnoj ocenki.
3. Dokument, udostoveryayushchij pravo sobstvennosti.
4. Pasport (Udostoverenie lichnosti oficera).
Dogovor podlezhit registracii v gorodskom BTI. Vypiska iz Gosudarstvennogo akta peredaetsya novomu vladel'cu.
Dogovor meny (st.567 GK RF). Esli dogovor meny zaklyuchaetsya mezhdu yuridicheskimi licami, kotorye, soglasno ustava (polozheniya), osushchestvlyayut pravo operativnogo upravleniya, to smeny sobstvennika ne proishodit (sobstvennikom, po prezhnemu, ostaetsya gosudarstvo).
Ne vsyakij obmen odnogo imushchestva na drugoe priznaetsya menoj.
Rasprostranenie na dogovor meny mnogih norm, otnosyashchihsya k dogovoru kupli-prodazhi, govorit o blizosti ih pravovoj prirody (oba etih dogovora yavlyayutsya vozmezdnymi, k mene primenyayutsya pravila GK, reguliruyushchie usloviya deyatel'nosti dogovora kupli-prodazhi, ego formy, prava i obyazannosti storon, vozniknoveniya i utraty prava sobstvennosti na imushchestvo, riska sluchaev ego (imushchestva) gibeli ili porchi, otvetstvennosti po obyazatel'stvam).
Pri mene, v kachestve ekvivalenta, vystupaet drugoe imushchestvo, odnako, vozmozhno zaklyucheniya dogovora meny s doplatoj odnoj iz storon opredelennoj denezhnoj summoj - smeshannye dogovory meny, oni dopuskayutsya, esli ih soderzhanie ne protivorechit dejstvuyushchemu zakonodatel'stvu, a esli odnoj iz storon yavlyaetsya yuridicheskoe lico, to i ego special'naya pravosposobnost'.
V podavlyayushchem bol'shinstve sluchaev grazhdane obmenivayut imushchestvo s cel'yu udovletvoreniya svoih kul'turnyh i material'nyh potrebnostej. V otnoshenii nekotorogo imushchestva dejstvuyut opredelennye pravila. Soglasno Zakonu RF "O valyutnom regulirovanii i valyutnom kontrole" (1991 g.), obmen mezhdu grazhdanami v celyah kollekcionirovaniya edinichnymi ekzemplyarami monet, yavlyayushchihsya valyutnymi cennostyami, dopuskaetsya v poryadke, ustanovlennom Ministerstvom kul'tury RF, po soglasovaniyu s Ministerstvom finansov RF.
V sluchayah, ukazannyh v zakone, libo ne protivorechashchih emu, mena mozhet proizvodit'sya mezhdu grazhdanami i yuridicheskimi licami. Obychno, v etom sluchae, dogovor nosit smeshannyj harakter.
Ne priznayutsya dejstvitel'nymi dogovory meny, napravlennye na obmen domov, prinadlezhashchih grazhdanam na prave lichnoj sobstvennosti, na zhiluyu ploshchad', nahodyashchuyusya v operativnom upravlenii gosudarstvennyh organizacij.
Posle ispolneniya dogovora, kazhdaya iz storon utrachivaet pravo sobstvennosti na peredannoe imushchestvo i priobretaet takoe pravo na poluchennoe (imushchestvo).
Dogovor meny oformlyaetsya notarial'no v teh zhe sluchayah, chto i dogovor kupli-prodazhi.
Primer:
DOGOVOR
meny privatizirovannyh kvartir
Gorod Moskva, trinadcatoe sentyabrya odna tysyacha devyat'sot devyanosto chetvertogo goda.
My, F.I.O. (No 1), prozhivayushchij: ... i F.I.O. (No 2), prozhivayushchij: ..., zaklyuchili nastoyashchij dogovor o nizhesleduyushchem:
1. My, grazhdane F.I.O. (No 1) i F.I.O. (No 2) proizveli menu, prinadlezhashchih nam po pravu sobstvennosti, kvartir.
2. Prinadlezhashchaya grazhdaninu F.I.O. (No 1) kvartira, raspolozhennaya v g. Moskve, ul. ..., d. ..., kor. ..., sostoit iz treh komnatnoj izolirovannoj kvartiry obshchej poleznoj ploshchad'yu 100 (Sto) kv. m., v tom chisle zhiloj ploshchad'yu 70 (Sem'desyat) kv.m., s podsobnymi pomeshcheniyami:
kuhnej, razmerom 10 (Desyat') kv.m., oboznachennoj v plane literoj "G";
vannoj, razmerom 6 (SHest') kv.m., oboznachennoj v plane literoj "D";
tualetom, razmerom 2 (Dva) kv.m. oboznachennom v plane literoj "E";
dvumya vstroennymi shkafami, razmerom 4 (CHetyre) kv. m., oboznachennymi na plane literami "ZH", dvumya balkonami, razmerom 8 (Vosem') kv.m., oboznachennymi na plane bukvami "Z", raspolozhennoj na 7 (Sed'mom) etazhe chetyrnadcatietazhnogo panel'nogo doma, chto podtverzhdaetsya spravkoj, vydannoj byuro tehnicheskoj inventarizacii Severo-Zapadnogo administrativnogo okruga g. Moskvy "10" iyulya 1995 g., za No ... i prinadlezhit F.I.O. (No 1) na osnovanii Svidetel'stva o prave na zhil'e (Svidetel'stvo o privatizacii) No ..., vydano (kem i kogda).
Ukazannaya kvartira po dogovoru perehodit v sobstvennost' F.I.O. (No 2).
3. Prinadlezhashchaya grazhdaninu (g-nu) F.I.O. (No 2) kvartira, raspolozhennaya v g. Moskve ... (adres), sostoit iz trehkomnatnoj izolirovannoj kvartiry obshchej poleznoj ploshchad'yu ... (...), iz nih zhiloj ploshchadi:
... (...), s podsobnymi pomeshcheniyami: (kuhnya, vannaya komnata, tualet), odnim vstroennym shkafom, oboznachennym v plane literoj "ZH", raspolozhennoj na 4 (CHetvertom) etazhe devyatietazhnogo kirpichnogo doma i prinadlezhit F.I.O. (No 2), na osnovanii Svidetel'stva o prave na nasledstvo, vydannogo Pervoj Moskovskoj Gosudarstvennoj notarial'noj kontoroj po reestru No ..., ot "25" iyunya 1995 g. i zaregistrirovannogo v BTI Central'nogo administrativnogo okruga g. Moskvy
"26" iyunya 1995 g.Ukazannaya kvartira perehodit po dogovoru v sobstvennost' F.I.O. (No 1).
4. YA, F.I.O. (No 1), doplachivayu F.I.O. (No 2) 10000 (Desyat' tysyach) rublej 00 kopeek (ili garazh, komnata, avtomobil' ... peredayu v sobstvennost').
5. Inventarizacionnaya ocenka: - prinadlezhashchaya F.I.O. (No 1) kvartira: ... (...) rublej 00 kopeek;
- prinadlezhashchaya F.I.O. (No 2) kvartira: ... (...) rublej 00 kopeek;
6. Obmenivaemye kvartiry nikomu ne prodany, ne podareny, ne zalozheny, ne zaveshchany, v spore i pod zapreshcheniem (arestom) ne sostoyat.
7. Rashody ... (po zaranee dostignutoj mezhdu storonami dogovorennosti).
8. Soderzhanie st.st.292, 558, 567 GK RF storonam notariusom raz®yasneno.
9. Nastoyashchij dogovor sostavlen i podpisan v treh ekzemplyarah, odin iz kotoryh hranitsya v delah Pervoj Moskovskoj Gosudarstvennoj notarial'noj kontory, a drugie vydany na ruki F.I.O. (No 1) i F.I.O. (No 2).
Kopiyu ekzemplyara poluchil
F.I.O. (No 1) Podpis' (familiya propis'yu)
F.I.O. (No 2) Podpis' (familiya propis'yu)
Udostoveritel'naya nadpis' notariusa
Dokumenty (dogovor meny):
- ot F.I.O. (No 1):
1. Pasport (Udostoverenie lichnosti oficera).
2. Svidetel'stvo o prave na zhilishche (... o privatizacii).
3. Spravka BTI s inventarizacionnoj ocenkoj i planom.
- ot F.I.O. (No 2):
1. Svidetel'stvo o prave na nasledstvo.
2.
Spravka BTI s inventarizacionnoj ocenkoj i planom.3. Dokumenty na peredannoe imushchestvo.
DARENIE
S ekonomicheskoj storony akt dareniya harakterizuetsya umen'sheniem imushchestva daritelya i uvelicheniem imushchestva odaryaemogo.
Daritel' - kak pravilo, fizicheskoe lico.
Dogovor dareniya (st. 572 GK RF):
1. Po dogovoru dareniya odna storona (daritel') bezvozmezdno peredaet ili obyazuetsya peredat' drugoj storone (odaryaemomu) veshch' v sobstvennost' libo imushchestvennoe pravo (trebovanie) k sebe ili k tret'emu licu libo osvobozhdaet ili obyazuetsya osvobodit' ee ot imushchestvennoj obyazannosti pered soboj ili pered tret'im licom.
Pri nalichii vstrechnoj peredachi veshchi ili prava libo vstrechnogo obyazatel'stva dogovor ne priznaetsya dareniem. K takomu dogovoru primenyayutsya pravila, predusmotrennye punktom 2 stat'i 170 GK RF.
2. Obeshchanie bezvozmezdno peredat' komu-libo veshch' ili imushchestvennoe pravo libo osvobodit' kogo-libo ot imushchestvennoj obyazannosti (obeshchanie dareniya) priznaetsya dogovorom dareniya i svyazyvaet obeshchavshego, esli obeshchanie sdelano v nadlezhashchej forme (punkt 2 stat'i 574 GK RF) i soderzhit yasno vyrazhennoe namerenie sovershit' v budushchem bezvozmezdnuyu peredachu veshchi ili prava konkretnomu licu libo osvobodit' ego ot imushchestvennoj obyazannosti.
Obeshchanie podarit' vse svoe imushchestvo ili chast' vsego svoego imushchestva bez ukazaniya na konkretnyj predmet dareniya v vide veshchi, prava ili osvobozhdeniya ot obyazannosti nichtozhno.
3. Dogovor, predusmatrivayushchij peredachu dara odaryaemomu posle smerti daritelya, nichtozhen.
K takogo roda dareniyu primenyayutsya pravila grazhdanskogo zakonodatel'stva o nasledovanii.
Otkaz odaryaemogo prinyat' dar (st. 573 GK RF):
1. Odaryaemyj vprave v lyuboe vremya do peredachi emu dara ot nego otkazat'sya. V etom sluchae dogovor dareniya schitaetsya rastorgnutym.
2. Esli dogovor dareniya zaklyuchen v pis'mennoj forme, otkaz ot dara dolzhen byt' sovershen takzhe v pis'mennoj forme. V sluchae, kogda dogovor dareniya zaregistrirovan (punkt 3 stat'i 574 GK RF), otkaz ot prinyatiya dara takzhe podlezhit gosudarstvennoj registracii.
3. Esli dogovor dareniya byl zaklyuchen v pis'mennoj forme, daritel' vprave trebovat' ot odaryaemogo vozmeshcheniya real'nogo ushcherba, prichinennogo otkazom prinyat' dar.
Forma dogovora dareniya (st. 574 GK RF):
1. Darenie, soprovozhdaemoe peredachej dara odaryaemomu, mozhet byt' soversheno ustno, za isklyucheniem sluchaev, predusmotrennyh punktami 2 i 3 nastoyashchej stat'i.
Peredacha dara osushchestvlyaetsya posredstvom ego vrucheniya, simvolicheskoj peredachi (vruchenie klyuchej i t.p.) libo vrucheniya pravoustanavlivayushchih dokumentov.
2. Dogovor dareniya dvizhimogo imushchestva dolzhen byt' sovershen v pis'mennoj forme v sluchayah, kogda:
daritelem yavlyaetsya yuridicheskoe lico i stoimost' dara prevyshaet pyat' ustanovlennyh zakonom minimal'nyh razmerov oplaty truda;
dogovor soderzhit obeshchanie dareniya v budushchem.
V sluchayah, predusmotrennyh v nastoyashchem punkte, dogovor dareniya, sovershennyj ustno, nichtozhen.
3. Dogovor dareniya nedvizhimogo imushchestva podlezhit gosudarstvennoj registracii.
Zapreshchenie dareniya (st. 575 GK RF):
Ne dopuskaetsya darenie, za isklyucheniem obychnyh podarkov, stoimost' kotoryh ne prevyshaet pyati ustanovlennyh zakonom minimal'nyh razmerov oplaty truda:
1) ot imeni maloletnih i grazhdan, priznannyh nedeesposobnymi, ih zakonnymi predstavitelyami;
2) rabotnikam lechebnyh, vospitatel'nyh uchrezhdenij, uchrezhdenij social'noj zashchity i drugih analogichnyh uchrezhdenij grazhdanami, nahodyashchimisya v nih na lechenii, soderzhanii ili vospitanii, suprugami i rodstvennikami etih grazhdan;
3) gosudarstvennym sluzhashchim i sluzhashchim organov municipal'nyh obrazovanij v svyazi s ih dolzhnostnym polozheniem ili v svyazi s ispolneniem imi sluzhebnyh obyazannostej;
4) v otnosheniyah mezhdu kommercheskimi organizaciyami.
Ogranicheniya dareniya (st. 576 GK RF):
1. YUridicheskoe lico, kotoromu veshch' prinadlezhit na prave hozyajstvennogo vedeniya ili operativnogo upravleniya, vprave podarit' ee s soglasiya sobstvennika, esli zakonom ne predusmotreno inoe. |to ogranichenie ne rasprostranyaetsya na obychnye podarki nebol'shoj stoimosti.
2. Darenie imushchestva, nahodyashchegosya v obshchej sovmestnoj sobstvennosti, dopuskaetsya po soglasiyu vseh uchastnikov sovmestnoj sobstvennosti s soblyudeniem pravil, predusmotrennyh stat'ej 253 GK RF.
3. Darenie prinadlezhashchego daritelyu prava trebovaniya k tret'emu licu osushchestvlyaetsya s soblyudeniem pravil, predusmotrennyh stat'yami 382 - 386, 388 i 389 GK RF.
4. Darenie posredstvom ispolneniya za odaryaemogo ego obyazannosti pered tret'im licom osushchestvlyaetsya s soblyudeniem pravil, predusmotrennyh punktom 1 stat'i 313 GK RF.
Darenie posredstvom perevoda daritelem na sebya dolga odaryaemogo pered tret'im licom osushchestvlyaetsya s soblyudeniem pravil, predusmotrennyh stat'yami 391 i 392 GK RF.
5. Doverennost' na sovershenie dareniya predstavitelem, v kotoroj ne nazvan odaryaemyj i ne ukazan predmet dareniya, nichtozhna.
Otkaz ot ispolneniya dogovora dareniya (st. 577 GK RF):
1. Daritel' vprave otkazat'sya ot ispolneniya dogovora, soderzhashchego obeshchanie peredat' v budushchem odaryaemomu veshch' ili pravo libo osvobodit' odaryaemogo ot imushchestvennoj obyazannosti, esli posle zaklyucheniya dogovora imushchestvennoe ili semejnoe polozhenie libo sostoyanie zdorov'ya daritelya izmenilos' nastol'ko, chto ispolnenie dogovora v novyh usloviyah privedet k sushchestvennomu snizheniyu urovnya ego zhizni.
2. Daritel' vprave otkazat'sya ot ispolneniya dogovora, soderzhashchego obeshchanie peredat' v budushchem odaryaemomu veshch' ili pravo libo osvobodit' odaryaemogo ot imushchestvennoj obyazannosti, po osnovaniyam, dayushchim emu pravo otmenit' darenie (punkt 1 stat'i 578 GK RF).
3. Otkaz daritelya ot ispolneniya dogovora dareniya po osnovaniyam, predusmotrennym punktami 1 i 2 nastoyashchej stat'i, ne daet odaryaemomu prava trebovat' vozmeshcheniya ubytkov.
Otmena dareniya (st. 578 GK RF):
1. Daritel' vprave otmenit' darenie, esli odaryaemyj sovershil pokushenie na ego zhizn', zhizn' kogo-libo iz chlenov ego sem'i ili blizkih rodstvennikov libo umyshlenno prichinil daritelyu telesnye povrezhdeniya.
V sluchae umyshlennogo lisheniya zhizni daritelya odaryaemym pravo trebovat' v sude otmeny dareniya prinadlezhit naslednikam daritelya.
2. Daritel' vprave potrebovat' v sudebnom poryadke otmeny dareniya, esli obrashchenie odaryaemogo s podarennoj veshch'yu, predstavlyayushchej dlya daritelya bol'shuyu neimushchestvennuyu cennost', sozdaet ugrozu ee bezvozvratnoj utraty.
3. Po trebovaniyu zainteresovannogo lica sud mozhet otmenit' darenie, sovershennoe individual'nym predprinimatelem ili yuridicheskim licom v na